Γράφει ο Γιώργος Κουτίνας

Σημαντικές αλλαγές στη βραχυχρόνια μίσθωση ακινήτων φέρνει το σχετικό νομοσχέδιο του υπουργείου Τουρισμού σε εναρμόνιση με την ισχύουσα ευρωπαϊκή νομοθεσία. Στόχος, ο εκσυγχρονισμός της τουριστικής νομοθεσίας και η ανάπτυξη της δραστηριότητας βραχυχρόνιας μίσθωσης ακινήτων στη χώρα μας, σύμφωνα. ενιαίους κανόνες παροχής υπηρεσιών σε όλες τις χώρες-μέλη της Ευρωπαϊκής Ένωσης.

Υποχρεώσεις

Οι ιδιοκτήτες των ακινήτων που θα τα προωθούν με δική τους ηλεκτρονική  πλατφόρμα βραχυχρόνιας μίσθωσης, σύμφωνα με την πρόσφατη νομοθετική ρύθμιση, θα πρέπει πλέον να πληρούν συγκεκριμένες προϋποθέσεις ασφαλούς και υγιεινής διαμονής προκειμένου να διασφαλίζουν τον επισκέπτη. Ειδικότερα, θα πρέπει να έχουν: Κατάλληλο φυσικό φωτισμό, αερισμό και κλιματισμό, πυροσβεστήρες και ανιχνευτές καπνού, υπεύθυνη δήλωση ηλεκτρολόγου, Πιστοποιητικό μυοκτονίας και απεντόμωσης, φαρμακείο με είδη πρώτης ανάγκης και τέλος, Ασφάλιση Αστικής Ευθύνης.

Θέματα ευθύνης

Από τις προαναφερθείσες υποχρεώσεις που πλέον ο νόμος ρητά επιβάλλει, είναι σαφές πως η νομική ευθύνη του φορέα βραχυχρόνιας μίσθωσης ακινήτων είναι “ευθύνη επιμέλειας” (duty of care) η οποία τον καθιστά υπόλογο για συνέπειες από τυχόν λάθη ή παραλείψεις στο πλαίσια της παροχής συγκεκριμένων υπηρεσιών. Στη βάση αυτή, οι οικοδεσπότες (ιδιοκτήτες των ακινήτων) μπορεί να θεωρηθούν υπεύθυνοι για ατυχήματα που συμβαίνουν στην ιδιοκτησία τους και υπόλογοι για ενδεχόμενες οικονομικές απώλειες των φιλοξενούμενων πελατών τους.

Επίσης, μπορεί να προκύψει κάποιο θέμα ασφάλειας προσωπικών δεδομένων καθόσον η κοινοποίηση προσωπικών πληροφοριών στους οικοδεσπότες μπορεί να εγείρει ανησυχίες για το ενδεχόμενο κακόβουλης χρήσης τους.  

Ιδιαίτερα όταν οι ζημιωθέντες Πελάτες είναι αλλοδαποί, οι διαδικασίες επίλυσης διαφορών με τους ίδιους καθώς και με τις εμπλεκόμενες διεθνείς πλατφόρμες προώθησης ακινήτων (Airbnb, Booking, Flatio  κλπ), μπορεί να είναι περίπλοκες, χρονοβόρες και δαπανηρές.

Ασφάλιση Αστικής Ευθύνης

Αυτό που έχει σημασία στην Ασφάλιση Αστικής Ευθύνης είναι η πληρότητα των όρων κάλυψης και η αξιοπιστία του ασφαλιστηρίου αναφορικά με την ευχέρεια αντιμετώπισης των ενδεχόμενων αξιώσεων αποζημίωσης. Ιδιαίτερα όταν ο πελάτης που υπέστη κάποια ζημιά είναι αλλοδαπός, έκανε τη μίσθωση του ακινήτου μέσω κάποιας διεθνούς ηλεκτρονικής πλατφόρμας και απαιτεί να αποζημιωθεί σύμφωνα με το ευρωπαϊκό δίκαιο που εφαρμόζεται στη χώρα του.

Εκφράζεται η άποψη πως δεν είναι αντικειμενικά σωστή η προσέγγιση της ασφαλιστικής απαίτησης με ένα κλασικό ασφαλιστήριο “Αστικής Ευθύνης έναντι Τρίτων” (συνήθης πρακτική στη χώρα μας), το οποίο αντιμετωπίζει την ευθύνη ως “υποκειμενική” σύμφωνα με τις βασικές διατάξεις του νόμου περί αδικοπραξίας. Επιπλέον, δεν είναι επαρκής όταν προσφέρεται με σχετικά χαμηλά όρια κάλυψης, με εξαίρεση των χρηματικών απωλειών για έμμεσες / αποθετικές ζημιές και με σοβαρή αδυναμία στη διευθέτηση των ενδεχόμενων αξιώσεων αποζημίωσης (συχνά δε, με άρνηση υπαιτιότητας, με εξώδικες διαμαρτυρίες και με την απειλή για παραπομπή της υπόθεσης στα ελληνικά δικαστήρια).

Εστιάζοντας στη δραστηριότητα της βραχυχρόνιας μίσθωσης ακινήτων που είναι παροχή υπηρεσιών με θεσμοθετημένες διά νόμου υποχρεώσεις έναντι Πελατών, κρίνεται πως η εκ του νόμου υποχρεωτική ασφάλιση αστικής ευθύνης θα πρέπει να αναφέρεται σε ένα άρτιο ασφαλιστήριο Επαγγελματικής Αστικής Ευθύνης με επαρκή όρια κάλυψης και με προβλεπόμενη διαδικασία αποζημίωσης, σύμφωνα με το ευρύτερο ευρωπαϊκό δίκαιο για την Προστασία Καταναλωτή (*).

Η θεσμοθέτηση σύγχρονου πλαισίου λειτουργίας του κλάδου βραχυχρόνιας μίσθωσης ακινήτων, είναι ζήτημα ιδιαίτερης σημασίας για την ποιοτική ανάπτυξη του ελληνικού τουρισμού αλλά και για τη βιωσιμότητα των τοπικών οικονομιών. Προς την κατεύθυνση αυτή, πιστεύεται πως η κάλυψη της υποχρεωτικής Ασφάλισης Αστικής Ευθύνης με ασφαλιστήριο Επαγγελματικής Αστικής Ευθύνης είναι η σύγχρονη ορθολογική προσέγγιση.

___________________________________________________________________

(*) Η άποψη πως η αστική ευθύνη του παρέχοντος υπηρεσίες πρέπει να ασφαλίζεται με ασφαλιστήριο επαγγελματικής αστικής ευθύνης, βασίζεται στην ευρύτερη ερμηνεία του Νόμου 2251/94 (άρθρο 8) και τις μετέπειτα προσαρμογές του, ο οποίος προέκυψε από Ευρωπαϊκή Οδηγία για την Προστασία του Καταναλωτή, ισχύουσα ενιαία σε όλες τις χώρες της ΕΕ.
Σύμφωνα με  το πνεύμα του άρθρου 8 του συγκεκριμένου νόμου, η αστική ευθύνη θεωρείται “αυστηρή (strict)” όπου ο ζημιωθείς υποχρεούται να αποδείξει τη ζημία που υπέστη και την αιτιώδη συνάφεια μεταξύ της παροχής της υπηρεσίας και της ζημίας ενώ, από την πλευρά του ο παρέχων υπηρεσίες, προκειμένου να απαλλαγεί από την υποχρέωση αποζημίωσης, φέρει το βάρος της απόδειξης για την έλλειψη υπαιτιότητάς του!

Ποιος είναι ο Γιώργος Κουτίνας

Είναι Μηχανικός ΕΜΠ με  μεταπτυχιακές σπουδές στη σχολή ENSPM Γαλλίας. Εργάστηκε για 12 χρόνια στη ΔΕΗ, όπου απέκτησε εμπειρία στη διαχείριση εξειδικευμένων ενεργειακών έργων. Το 1993 παραιτήθηκε από τη ΔΕΗ και έκτοτε, μετά από εξειδικευμένη εκπαίδευση και εμπειρία Underwriter σε διεθνή Γαλλική Ασφαλιστική Εταιρεία, δραστηριοποιείται στο χώρο των Ασφαλίσεων.

Έχει προσφέρει υπηρεσίες Συμβούλου-Εμπειρογνώμονα Ασφαλίσεων σε Φορείς του Δημοσίου (ΥΠΕΧΩΔΕ ΕΓΝΑΤΙΑ ΟΔΟΣ ΑΕ, ΕΥΔΕ/ΠΑΘΕ, ΤΕΕ, Εθνικό Σύστημα Διαπίστευσης) και του Ιδιωτικού Τομέα («Ολυμπιακό Μετρό», «ΑΤΤΙΚΗ ΟΔΟΣ», «ΓΕΦΥΡΑ» καθώς και σε διάφορες επιχειρήσεις.
Το 2002 ίδρυσε την εταιρεία «ΚΟΥΤΙΝΑΣ ΑΕ – Insurance Brokers, Ανταποκριτές Lloyd’s», με βασικό αντικείμενο τις επαγγελματικές & επιχειρηματικές ασφαλίσεις (Γενική & Επαγγελματική Αστική Ευθύνη, Τεχνικά Έργα, Βιομηχανικοί & Ειδικοί Κίνδυνοι).

Τον Οκτώβριο του 2021 το χαρτοφυλάκιο εργασιών της ΚΟΥΤΙΝΑΣ ΑΕ και το προσωπικό της εκχωρήθηκαν στην εταιρεία «CROMAR ΑΕ – Insurance Brokers, Ανταποκριτές Lloyd’s» και ο Γιώργος Κουτίνας συνεχίζει τη δραστηριότητά του ως ανεξάρτητος  Σύμβουλος – Insurance Broker σε εξειδικευμένες ασφαλίσεις.
Γνωρίζει πολύ καλά την Αγγλική και Γαλλική γλώσσα. Έχει συμμετάσχει ως Εισηγητής, σε σεμινάρια ή συνέδρια.. και έχει δημοσιεύσει πληθώρα επαγγελματικών άρθρων, τα οποία  αναρτά και στο προσωπικό του Ιστολόγιο (Blog) στη διεύθυνση www.professional-liability.gr . Email: [email protected]