Χαρτοφυλάκια με ακίνητα που έχουν περιέλθει στην κατοχή τους μέσω πλειστηριασμών βγάζουν προς πώληση οι τράπεζες προκειμένου να συμμορφωθούν στις εποπτικές απαιτήσεις και την ίδια στιγμή να μειώσουν το μέγεθος του ενεργητικού τους.

Το πρώτο εν Ελλάδι χαρτοφυλάκιο με ακίνητα, τα οποία έχουν περιέλθει στην κατοχή της, βγάζει προς πώληση η EFG Eurobank. Σύμφωνα με τα στοιχεία, που έχουν δοθεί σε ενδιαφερόμενους επενδυτές, το προς πώληση χαρτοφυλάκιο
( project Pixel) περιλαμβάνει 650 ακίνητα, τα οποία είναι ανακτημένες από την τράπεζα εξασφαλίσεις δανείων. Η εκτιμώμενη αξία τους ανέρχεται σε 21 εκατ. ευρώ.

Πρόκειται για κατοικίες ( σ.σ το 50% του χαρτοφυλακίου), εμπορικά και οικόπεδα, που είναι διεσπαρμένα σε όλη τη χώρα καθώς μόλις το 30% των 650 κατοικιών βρίσκεται σε Αθήνα και Θεσσαλονίκη. Ως σύμβουλος πώλησης λειτουργεί η PriceWaterhouseCoopers (PwC), η οποία έχει καλέσει ενδιαφερόμενους επενδυτές να υπογράψουν συμβάσεις εμπιστευτικότητας (NDAs).

Ταυτόχρονα η Alpha Bank πουλά μαζί με χαρτοφυλάκιο μη εξυπηρετούμενων δανείων μικρομεσαίων επιχειρήσεων και ακίνητα ανακτήσιμης αξίας περίπου 54 εκατ. ευρώ, το 70% των οποίων βρίσκεται στην Αττική.

Οι πωλήσεις ακινήτων διενεργούνται, μετά τις αυστηρές συστάσεις της ΕΚΤ σε όλες τις εγχώριες τράπεζες να προχωρήσουν σε μαζικές πωλήσεις ακινήτων και να σταματήσουν να τα διακρατούν 8-9 μήνες μετά τον πλειστηριασμό.Αξίζει να αναφερθεί ότι οι τράπεζες όταν παίρνουν το ακίνητο το διακρατούν για 8-9 μήνες μέχρι να το «καθαρίσουν» από τα βάρη που φέρει όπως απλήρωτοιφόροι (ΕΝΦΙΑ,τέλος ακίνητης περιουσίας) καιτις υλικές ζημιές, με στόχο να το πουλήσουν σε καλύτερη τιμή.

Με βάση τις εκτιμήσεις το 2018 οι συστημικές τράπεζες απέκτησαν αθροιστικά περίπου 15.000 ακίνητα, τα οποία καλούνται πλέον να αρχίσουν να πωλούν. Αγοραστικό ενδιαφέρον για την απόκτηση των εν λόγω ακινήτων αναμένεται να επιδείξουν ξένα funds και εταιρείες real estate αλλά και οι ελληνικές εταιρείες διαχείρισης ακινήτων.

Οι πωλήσεις χαρτοφυλακίων αποτελεί μια τακτική που διευκολύνει τις τράπεζες λόγω της ισχνής ακόμη ζήτησης από πλευράς ιδιωτών για τα οικιστικά ακίνητα. Όσοι αγοράσουν τα δύο χαρτοφυλάκια που βγάζουν προς πώληση Eurobank και Alpha θα επιδιώξουν να τα εκμεταλλευτούν με συμβάσεις βραχυχρόνιας μίσθωσης ή να τα μεταπωλήσουν σταδιακά στην αγορά.

Χαρακτηριστικό της άνθησης που γνωρίζει η βραχυχρόνια μίσθωση είναι ότι τους πρώτους μήνες του 2018 χορηγήθηκαν 5.000 νέα επισκευαστικά δάνεια στο πλαίσιο της ίδιας συμμετοχής που απαιτεί το πρόγραμμα εξοικονομώ και περίπου 3.600 νέα στεγαστικά δάνεια ανεξάρτητα από το εξοικονομώ.

Η φρενήρης αύξηση της ενοικίασης διαμερισμάτων σε ολόκληρη την επικράτεια μέσω ηλεκτρονικής πλατφόρμας έχει οδηγήσει, σύμφωνα με τις ίδιες, πηγές δεκάδες χιλιάδες ιδιοκτήτες ακινήτων στα γκισέ των τραπεζών με σκοπό την χορήγηση επισκευαστικού δανείου.

Οι τάσεις στην αγορά ακινήτων

Σύμφωνα με τις ΑΕΕΠ, ανάκαμψη της μισθωτικής συναλλακτικής δραστηριότητας παρατηρείται στον κλάδο επαγγελματικών ακινήτων και η σταθεροποίηση των ζητούμενων αποδόσεων, αναμένεται το 2018 να επιφέρει μικρή αύξηση των τιμών.

Ο τομέας των γραφείων ηγείται των θετικών τάσεων σε αξίες και ενοίκια καθώς παρατηρείται αυξανόμενος ρυθμός απορρόφησης του αποθέματος σύγχρονων κτιρίων υψηλών προδιαγραφών.

Ο ετήσιος ρυθμός μεταβολής των ενοικίων κατά το 2017 στους κύριους άξονες εγκατάστασης της επιχειρηματικής δραστηριότητας, προσεγγίζει κατά μ.ο.+4,5%. Η νέα ζήτηση προέρχεται κυρίως από τους κλάδους του χρηματοπιστωτικού (εταιρείες διαχείρισης δανείων), φαρμακευτικού και τεχνολογικού τομέα με επιθυμητή περιοχή εγκατάστασης το επιχειρηματικό κέντρο της Αθήνας και τις Λεωφόρους Κηφισίας και Συγγρού, ενώ η μέση ζήτηση αφορά σε επιφάνεια 1.500-2.000 τ.μ.

Ο τομέας των καταστημάτων είναι ο κλάδος που λόγω της πτώσης της κατανάλωσης είχε επηρεαστεί περισσότερο αρνητικά από το 2008 τόσο σε επίπεδο αξιών όσο και μισθωμάτων. Ωστόσο η επάνοδος της κατανάλωσης σε θετικούς ρυθμούς σηματοδοτεί ότι είναι ο τομέας με τις μεγαλύτερες προσδοκώμενες υπεραξίες. 

Οι πολυεθνικές αλυσίδες κυρίως από τον κλάδο ένδυσης μετά την επιτυχημένη εγκατάστασή τους στα υφιστάμενα σύγχρονα εμπορικά κέντρα επιστρέφουν στους κύριους εμπορικούς δρόμους προσφέροντας κυρίως μισθώματα ως ποσοστό επί του κύκλου εργασιών τους. Οι κερδοφόρες ελληνικές επιχειρήσεις λιανεμπορίου με μέση ζήτηση ακινήτων 50-150 τ.μ. έχουν ολοκληρώσει την επιστροφή στους βασικούς εμπορικούς άξονες ενώ συχνά εκδηλώνουν και ενδιαφέρον αγοράς των ακινήτων της δραστηριότητάς τους.

Ο κλάδος των αποθηκών και logistics παρουσιάζει τα πιο ποιοτικά θεμελιώδη σε σχέση με τους κλάδους γραφείων/καταστημάτων, καταγράφοντας ετήσιο ρυθμό μεταβολής ενοικίων για το 2017 κατά μέσο όρο + 6,2 %.

Το μεγαλύτερο ποσοστό του αποθέματος αποθηκών αντιπροσωπεύει κατασκευές «built to suit», με στόχο την ιδιόχρηση. Η μέση ζήτηση για σύγχρονους χώρους αφορά σε επιφάνεια 5.000- 10.000 τ.μ., ενώ έντονη κινητικότητα στον κλάδο διαφαίνεται από τις μεγάλες αλυσίδες τροφίμων και των παροχών υπηρεσιών μεταφοράς και αποθήκευσης (3PL providers). Η επιθυμητή τοποθεσία συγκέντρωσης είναι η περιοχή του Ασπροπύργου λόγω της εξαιρετικής πρόσβασης στο εθνικό διαμετακομιστικό δίκτυο.

Αυστηρότερο γίνεται το πλαίσιο των μέτρων που εφαρμόζουν και θα εφαρμόσουν εφεξής οι τράπεζες σε όσα ρυθμισμένα δάνεια μετά την πάροδο κάποιων μηνών περνούν εκ νέου στην κατηγορία των μη εξυπηρετούμενων. Συγκεκριμένα στο στόχαστρο έχουν μπει δάνεια (επιχειρηματικά, στεγαστικά), τα οποία ρυθμίσθηκαν στο παρελθόν (είτε παλαιότερα είτε πρόσφατα) και βρέθηκαν σε κάποιαφάση εκ νέου σε καθυστέρηση άνω των 90 ημερών. Μεταξύ των μέτρων που εφαρμόζουν οι τράπεζες είναι η κατάσχεση των οφειλόμενων (σ.σ.των δόσεων σε καθυστέρηση) από τυχόν καταθετικό λογαριασμό που διαθέτει ο δανειολήπτης στην τράπεζα. Το μέτρο δεν έχει – έως τώρα -καθολική εφαρμογή από όλες τις ελληνικές τράπεζες αλλά ήδη συμβαίνει από τουλάχιστον δύο εξ αυτών. «Όσο μεγαλύτερο είναι το πρόβλημα μη εξυπηρετούμενων δανείων μίας τράπεζας τόσο πιο επιθετικά είναι τα μέτρα που εφαρμόζει. Εφόσον υπάρχει καθυστέρηση σε συνδυασμό με το βαθμό αρρυθμίας που εμφανίζει ή έχει εμφανίσει στο παρελθόν το δάνειο μπορεί να γίνει «κατάσχεση» του οφειλόμενου ποσού από καταθετικό λογαριασμό είτε του δανειολήπτη είτε του εγγυητή!. Κι αυτό υπό την προϋπόθεση ο καταθετικός λογαριασμός διατηρείται στην ίδια τράπεζα

Αναδημοσίευση από την εφημερίδα nextdeal