• Ο κύκλος ανόδου των επιτοκίων, οι εκτιμήσεις για νέες επιθετικές αυξήσεις από την ΕΚΤ και πόσο επηρεάζουν τη μηνιαία δόση στεγαστικών με κυμαινόμενο επιτόκιο. Το excel που επιτρέπει να υπολογίσετε μόνοι σας πόσο θα αυξηθεί η μηνιαία δόση και πόσο επιδρά στο οικογενειακό budget. 

Σημαντική αύξηση της μηνιαίας δόσης επιφέρει σε δανειολήπτες, με στεγαστικά δάνεια κυμαινόμενου επιτοκίου, η άνοδος του Euribor τριμήνου, ως αποτέλεσμα του κύκλου επιθετικών αυξήσεων επιτοκίων, τον οποίο άνοιξε η Ευρωπαϊκή Κεντρική Τράπεζα, επιδιώκοντας να «τιθασεύσει» τον πληθωρισμό. 

Την τελευταία 10ετία, η πλειονότητα των νέων χορηγήσεων στην στεγαστική πίστη αφορούσε σε δάνεια κυμαινόμενου επιτοκίου καθώς το Euribor τριμήνου παρέμενε από το 2012 σε αρνητικό ή οριακά θετικό έδαφος. Επομένως, δεν συμμετείχε, ουσιαστικά, στη διαμόρφωση του επιτοκίου, το οποίο καθοριζόταν από το spread, που είχε συμφωνηθεί με την τράπεζα κατά την χορήγηση.  

Από τον Σεπτέμβριο του 2012, όταν και υποχώρησε κάτω από τα επίπεδα του 0,30%, το Euribor τριμήνου, ακολούθησε πλαγιοκαθοδική πορεία για να φθάσει τον Δεκέμβριο του 2021 ως το -0,60%. Έκτοτε «τσίμπησε» για να φθάσει τον Ιούλιο στο μηδέν και στις  16 Σεπτεμβρίου να διαμορφωθεί σε 1,06%, ως απόρροια της επιμονής του πληθωρισμού και της επιθετικότερης φρασεολογίας για αυξήσεις επιτοκίου της ΕΚΤ. Υπενθυμίζεται ότι προηγήθηκαν δύο αυξήσεις βασικού επιτοκίου από την ΕΚΤ. Μια 50 μονάδες βάσης τον Ιούλιο και μια δεύτερη κατά 75 μονάδες βάσης στην τελευταία συνεδρίαση.     

Οι αναλυτές (Goldman Sachs, Deutsche Bank) αναμένουν ότι η ΕΚΤ θα κινηθεί επιθετικά και τους επόμενους μήνες αυξάνοντας το βασικό επιτόκιο στα επίπεδα του 2,5% με 2,75% ως το Μάρτιο του 2023, κίνηση που λογικά θα προεξοφλήσει το Euribor τριμήνου. Ειδικότερα, η Deutsche προβλέπει τέσσερις διαδοχικές παρεμβάσεις από την ΕΚΤ, με τις οποίες θα αυξηθεί το επιτόκιο αναφοράς (Οκτώβριος κατά 75μ.β., Δεκέμβριος 50 μ.β., Φεβρουάριος 25μ.β. και Μάρτιος25μ.β.) σε 2,5%.   

Παρ’ ότι οι δείκτες Euribor δεν συνδέονται ευθέως με το βασικό επιτόκιο της ΕΚΤ επηρεάζονται από αυτό καθώς απεικονίζουν το μέσο κόστος, με το οποίο δανείζονται, χωρίς εξασφαλίσεις οι μεγάλες ευρωπαϊκές τράπεζες ( 18 τράπεζες του Panel Banks). Η πιθανή άνοδος του Euribor τριμήνου στα επίπεδα του 2,50% με 2,75%, μέσα σε μερικούς μήνες, θα προκαλέσει σημαντική αύξηση της μηνιαίας δόσης για στεγαστικά κυμαινόμενου επιτοκίου. 

Δάνειο 200.000 με spread 2,70% 

Για στεγαστικό δάνειο 200.000 ευρώ, 25ετούς διάρκειας, που εκταμιεύθηκε τον Σεπτέμβριο του 2019 με κυμαινόμενο επιτόκιο Euribor τριμήνου πλέον περιθωρίου 2,70% ( σ.σ. το Euribor τριμήνου ήταν σε αρνητικό έδαφος επομένως δεν επηρέαζε τη διαμόρφωσή του τελικού επιτοκίου). Το αρχικό επιτόκιο, μετά και το συνυπολογισμό της εισφοράς 0,12%, διαμορφωνόταν σε 2,82% και η μηνιαία δόση σε 930 ευρώ. Σε αυτά τα επίπεδα παρέμεινε ως και τον περασμένο Αύγουστο. 

Έκτοτε, η άνοδος του Euribor τριμήνου προκαλεί αύξηση επιτοκίου και μηνιαίας δόσης. Τον Σεπτέμβριο το επιτόκιο του δανείου ανήλθε σε 3,32% και η μηνιαία δόση σε 976 ευρώ, ενώ για τη δόση του Οκτωβρίου το επιτόκιο διαμορφώνεται σε 3,44% ( σ.σ. λαμβάνεται ως βάση η τιμή Euribor στο τέλος Αυγούστου) και η δόση σε 988 ευρώ. Η δόση Νοεμβρίου θα είναι ακόμη υψηλότερη καθώς το Euribor τριμήνου στις 16 Σεπτεμβρίου ανερχόταν σε 1,06%. Αν παραμείνει σε αυτά τα επίπεδα στο τέλος του μήνα το επιτόκιο για το Νοέμβριο θα διαμορφωθεί σε 1,06% πλέον spread 2,70%, πλέον εισφορά 0,12% = 3,88%. 

Αν επιβεβαιωθούν οι εκτιμήσεις των αναλυτών και η ΕΚΤ προχωρήσει σε επιθετικές αυξήσεις, το επιτόκιο του δανείου κινδυνεύει να διαμορφωθεί στο τέλος του έτους στα επίπεδα του 5% και η μηνιαία δόση σε 1.140 ευρώ, κατά 200 ευρώ υψηλότερη σε σχέση με αυτή του Αυγούστου. 

Δάνειο 80.000 με spread 0,75% 

Η επίπτωση του ανοδικού κύκλου επιτοκίων θα είναι υπολογίσιμη ακόμη και για στεγαστικά κυμαινόμενου επιτοκίου που έχουν «κλειδώσει» χαμηλό spread. Στο εν λόγω παράδειγμα το spread είναι 0,75% και το επιτόκιο του δανείου ως τον Αύγουστο ανερχόταν σε 0,75% πλέον 0,12%= 0,87% με τη δόση να διαμορφώνεται σε 304 ευρώ.

Αν το Euribor τριμήνου ανέλθει στα επίπεδα του 2,75%, η μηνιαία δόση θα διαμορφωθεί σε 397 ευρώ. 

Τι κάνω για να αντιμετωπίσω το πρόβλημα; 

1) Επικοινωνήστε με την τράπεζά σας προκειμένου να σας προτείνει λύσεις, που να αντιμετωπίζουν το αυξανόμενο κόστος εξυπηρέτησης του δανείου, ιδιαίτερα αν η μηνιαία δόση φθάνει –προοπτικά- να αποτελεί σημαντικό μέρος ( σ.σ. άνω του 30%) του μηνιαίου εισοδήματος. 
2) Ζητήστε προσφορές για αλλαγή επιτοκίου από κυμαινόμενο σε σταθερό. Παρ’ ότι τα σταθερά επιτόκια επίσης αυξάνονται, λόγω της ανόδου του βασικού επιτοκίου, παρέχουν προστασία, έναντι μελλοντικών αυξήσεων επιτοκίων. Το κρίσιμο σε αυτή την περίπτωση είναι το κόστος της μηνιαίας εξυπηρέτησης να είναι χαμηλότερο από αυτό που ενδέχεται να φθάσει στη σύμβαση κυμαινόμενου επιτοκίου, αν το Euribor τριμήνου προσεγγίσει τα επίπεδα του 2,5% με 2,75%. 
3) Αναζητείστε λύσεις μερικής/ολικής εφάπαξ αποπληρωμής, εφόσον υπάρχει διαθέσιμη ρευστότητα καθώς διαφαίνεται ότι τα επιτόκια καταθέσεων δεν θα ακολουθήσουν την άνοδο των επιτοκίων χορηγήσεων. 

Αναδημοσίευση από την εφημερίδα Nextdeal, τεύχος 503