Σε μάστιγα για την κτηματαγορά αλλά και την ασφαλιστική αγορά έχουν εξελιχθεί τα εκατοντάδες χιλιάδες «κλειστά» σπίτια που απλώνονται σε όλη την επικράτεια και στερούν από χιλιάδες νοικοκυριά μία προσιτή κατοικία λύνοντας εν μέρει το τεράστιο στεγαστικό πρόβλημα της χώρας, ενώ στερούν και από την ασφαλιστική αγορά πολύ «χώρο» στον οποίο θα μπορούσε να επεκταθεί στην ασφάλιση κατοικιών.

Για να δοθεί μία εικόνα του οικιστικού αποθέματος αυτή τη στιγμή στην Ελλάδα, ο αριθμός των κλειστών κατοικιών, υπολογίζεται σύμφωνα με πρόσφατα στοιχεία και αναλύσεις του τελευταίου 18μήνου σε 700.000 έως 900.000 ακίνητα, ενώ παλαιότερες εκτιμήσεις βάσει της απογραφής του 2021 ανέβαζαν το ποσοστό στο 33% του συνολικού κτιριακού αποθέματος (περίπου 2,2 εκατομμύρια κενές κατοικίες συνολικά, περιλαμβανομένων δευτερευουσών κατοικιών).

Δηλαδή αν ακόμα και ένα ποσοστό αυτών των σπιτιών έβγαινε σύντομα στην αγορά θα μπορούσαν να δώσουν σημαντική λύση στο στεγαστικό πρόβλημα.

Τα κλειστά ακίνητα επηρεάζουν την ασφαλιστική αγορά μειώνοντας τη ζήτηση για βασικά ασφαλιστικά προϊόντα, καθώς τα άδεια κτίρια θεωρούνται χαμηλότερου κινδύνου για κάποιους (π.χ. πυρκαγιά από ανθρώπινο λάθος), αλλά υψηλότερου για άλλους (π.χ. κλοπή, φθορές). Η επανενεργοποίησή τους, συχνά μέσω κινήτρων, ενισχύει την ασφάλιση κατοικιών.

Επίσης η έλλειψη ελέγχου και η αδράνεια στην αγορά ακινήτων, συχνά λόγω υψηλού κόστους ανακαίνισης, μειώνει τα ασφαλιστικά συμβόλαια.

Γενικότερα τα κλειστά σπίτια επηρεάζουν τη συνολική αξία των ακινήτων και μειώνουν τη δυνατότητα ασφαλιστικής κάλυψης.

Σύμφωνα με παράγοντες της κτηματαγοράς αλλά και πολλούς κρατικούς φορείς  η αξιοποίηση των εκατοντάδων χιλιάδων κλειστών ακινήτων που υπάρχουν σε όλη την επικράτεια, θα μπορούσε να δώσει μία πολύ «βαθιά» ανάσα σε χιλιάδες νοικοκυριά που ψάχνουν να βρουν στέγη είτε με αγορά είτε με ενοικίαση.

Πρόσφατα στοιχεία όμως δείχνουν ότι τα πράγματα δεν είναι τόσο απλά όσο εμφανίζονται στη θεωρία, καθώς εννιά στα δέκα κλειστά σπίτια σήμερα είναι, για διάφορους λόγους, μη αξιοποιήσιμα τουλάχιστον άμεσα.

Αυτό όμως φαίνεται πώς πρακτικά είναι αδύνατο, καθώς η συντριπτική πλειονότητα των ακινήτων δεν είναι κλειστά από επιλογή των ιδιοκτητών αλλά κυρίως επειδή τα «μπλοκάρουν» ένα σωρό νομικά, γραφειοκρατικά, τεχνικά και άλλα θεσμικά και μη προβλήματα.  

Η ακτινογραφία των «προβληματικών» κλειστών κατοικιών

Είναι χαρακτηριστικό ότι μόλις το 19% των ακινήτων που είναι κλειστά και αναξιοποίητα σήμερα στην Ελλάδα, χαρακτηρίζεται ως νομικά καθαρό, δηλαδή χωρίς εκκρεμότητες ή εμπόδια που μπλοκάρουν την αξιοποίησή του. Αυτό αποτυπώνεται με βάση στοιχεία του διεθνούς δείκτη FREI, o οποίος ταξινομεί ανάλογα με το αν μπορούν να κατοικηθούν, να μισθωθούν, να πωληθούν ή να αξιοποιηθούν χωρίς θεσμικά, νομικά ή τεχνικά εμπόδια.

Με άλλα λόγια, ένα πολύ μεγάλο τμήμα του φαινομενικού αποθέματος παραμένει ουσιαστικά «ανενεργό». Επί της ουσία υπάρχει στα χαρτιά, αλλά δεν είναι έτοιμο να καλύψει πραγματικές στεγαστικές ή επενδυτικές ανάγκες.

Το 1/3 των συνολικών ακινήτων στην Ελλάδα είναι αναξιοποίητα

Με βάση το διάγραμμα του Frei Funnel που αξιοποιεί κατά την διαδικασία ψηφιακής χαρτογράφησης και αξιολόγησης ακινήτων η BluPeak Estate Analytics, το 32% αφορά το συνολικό απόθεμα των ακινήτων που παραμένουν αναξιοποίητα από το σύνολο των ακινήτων που υφίστανται στην Ελλάδα. Από αυτή τη δεξαμενή, μόλις το 25% εμφανίζεται ως καταγεγραμμένο, γεγονός που δείχνει ήδη μια πρώτη απώλεια ορατότητας και οργανωμένης πληροφόρησης για την πραγματική κατάσταση της αγοράς.

Ακολουθεί το στάδιο της τεχνικής καταλληλότητας, όπου το ποσοστό υποχωρεί στο 14%, κάτι που σημαίνει ότι ένα σημαντικό μέρος του αποθέματος είτε χρειάζεται παρεμβάσεις είτε δεν μπορεί να διατεθεί άμεσα στην αγορά.

Η διάκριση των ακινήτων είναι κρίσιμη για την αξιοποίησή τους. Ένα ακίνητο που εμφανίζεται δηλωμένο αλλά έχει ασάφεια στο ιδιοκτησιακό του καθεστώς, εκκρεμότητες στο Κτηματολόγιο, πολεοδομικά προβλήματα ή ελλιπή τεχνικά στοιχεία δεν είναι πραγματικά διαθέσιμο. Είναι θεωρητικά καταγεγραμμένο, αλλά πρακτικά ανενεργό.

Ενδεικτικό σενάριο: Από τα 100 ακίνητα των δήμων, ελάχιστα είναι έτοιμα προς αξιοποίηση

Η μεγάλη εικόνα της δημοτικής ακίνητης περιουσίας συχνά δημιουργεί την εντύπωση ότι οι ΟΤΑ διαθέτουν σημαντικά περιθώρια παρέμβασης στο στεγαστικό και στην τοπική ανάπτυξη. Όμως η πραγματικότητα είναι πολύ πιο σύνθετη. Το ενδεικτικό σενάριο που αποτυπώνεται στο σχετικό γράφημα που παραθέτει η BluPeak Estate Analytics δείχνει ότι από ένα σύνολο 100 ακινήτων, μόνο ένα μικρό μέρος μπορεί να αξιοποιηθεί άμεσα, ενώ ένα σημαντικό ποσοστό παραμένει παγωμένο ή χρειάζεται προηγουμένως διορθωτικές κινήσεις.
Συγκεκριμένα, από το συνολικό απόθεμα, μόλις περίπου το ένα τέταρτο εμφανίζεται ως άμεσα αξιοποιήσιμο. Πρόκειται για ακίνητα που μπορούν να περάσουν γρήγορα σε χρήση, είτε για στεγαστικούς είτε για κοινωνικούς ή αναπτυξιακούς σκοπούς, χωρίς να απαιτούνται χρονοβόρες διαδικασίες ωρίμανσης.

Την ίδια στιγμή, περίπου τέσσερα στα δέκα ακίνητα εντάσσονται στην κατηγορία των μικρών παρεμβάσεων. Αυτό σημαίνει ότι δεν είναι εκτός δυνατοτήτων αξιοποίησης, αλλά χρειάζονται τεχνικές, διοικητικές ή λειτουργικές διορθώσεις προτού μπορέσουν να ενεργοποιηθούν. Είναι, με άλλα λόγια, ένα απόθεμα που μπορεί να αποκτήσει αξία και χρησιμότητα, αρκεί να υπάρξει οργανωμένο σχέδιο για τη διαχείριση αυτών των ακινήτων.

Υπάρχει, ωστόσο, και μια τρίτη κατηγορία, εξίσου κρίσιμη. Τα μπλοκαρισμένα ακίνητα, όπου στο συγκεκριμένο παράδειγμα αντιστοιχούν επίσης σε σημαντικό μέρος του χαρτοφυλακίου. Αυτές είναι περιπτώσεις όπου η αξιοποίηση αναστέλλεται λόγω νομικών, θεσμικών, διοικητικών ή άλλων σοβαρών εμποδίων. Όσο αυτά τα εμπόδια παραμένουν, τα συγκεκριμένα ακίνητα δεν μπορούν να λειτουργήσουν ως πραγματικό εργαλείο πολιτικής, ακόμη κι αν τυπικά ανήκουν στη δημοτική περιουσία.

Την ώρα που στην Ελλάδα η αποτύπωση της δημόσιας ακίνητης περιουσίας παραμένει συχνά ελλιπής, αρκετές ευρωπαϊκές χώρες έχουν ήδη προχωρήσει σε μια διαφορετική λογική: στην πλήρη καταγραφή και ενεργή διαχείρισή της. Στην Ολλανδία και τη Δανία, για παράδειγμα, λειτουργούν ολοκληρωμένα ψηφιακά μητρώα που συνδέουν ιδιοκτησιακά, πολεοδομικά και τεχνικά δεδομένα σε ενιαίες πλατφόρμες, δίνοντας σε δήμους και δημόσιους φορείς τη δυνατότητα να γνωρίζουν σε πραγματικό χρόνο ποια ακίνητα είναι διαθέσιμα και ποια είναι η κατάστασή τους. Στη Γερμανία, η αξιοποίηση γεωχωρικών συστημάτων και μητρώων περιουσίας έχει ενταχθεί στον σχεδιασμό στεγαστικών πολιτικών, ενώ στη Γαλλία η συστηματική καταγραφή της δημόσιας περιουσίας λειτουργεί ως εργαλείο ανάπτυξης προγραμμάτων κοινωνικής κατοικίας και συνεργασιών με ιδιώτες. Το κοινό χαρακτηριστικό δεν είναι ότι οι χώρες αυτές διαθέτουν περισσότερα ακίνητα. Είναι ότι διαθέτουν καλύτερα δεδομένα, γεγονός που οδηγεί σε σαφείς εκτιμήσεις και στοχευμένες παρεμβάσεις συστηματικής αξιοποίησης.

Η ανάγκη για μεγαλύτερη διαφάνεια και έλεγχο στην αγορά

Την εικόνα δίνει η πρόσφατη έρευνα της BluPeak που πραγματοποίησε για λογαριασμό της η Ierax Analytix. Σε αυτήν καταγράφεται η έντονη κοινωνική απαίτηση για μεγαλύτερη διαφάνεια και ουσιαστικότερο έλεγχο στην αγορά ακινήτων. Στην ηλικιακή ομάδα 25-35 ετών, το 82% θεωρεί ότι η έλλειψη ελέγχου επηρεάζει άμεσα τις τιμές, ενώ το 75% αξιολογεί ως σημαντική την ψηφιακή καταγραφή όλων των ακινήτων. Στο ίδιο δείγμα, το 81% δηλώνει ότι η στεγαστική του κατάσταση επηρεάζει τις βασικές επιλογές ζωής του, ένδειξη ότι το στεγαστικό έχει πάψει να είναι μόνο οικονομικό πρόβλημα και εξελίσσεται σε παράγοντα συνολικής κοινωνικής πίεσης.

Αντίστοιχα ισχυρό είναι το μήνυμα και στις μεγαλύτερες ηλικίες. Στην ομάδα 36-55 ετών, το 70% θεωρεί σημαντική τη δημιουργία ενός ενιαίου, δημόσιου Μητρώου Ιδιοκτησίας Ακινήτων, ενώ το 60% εκτιμά ότι ένα τέτοιο εργαλείο θα μπορούσε να συμβάλει στη σταθεροποίηση των τιμών. Την ίδια ώρα, το 72% θεωρεί ότι η αξιοποίηση της δημόσιας περιουσίας μπορεί να λειτουργήσει ως ανάχωμα στη στεγαστική κρίση.