Σε ένα περιβάλλον αυξημένης γεωπολιτικής αβεβαιότητας και διεθνούς οικονομικής αναδιάταξης, η αγορά κατοικιών πολυτελείας στην Ελλάδα βρίσκεται σε μεταβατικό στάδιο. Η Greece Sotheby's International Realty παρουσιάζει τα επικαιροποιημένα στοιχεία και τα βασικά συμπεράσματα της ανάλυσής της για την περίοδο από 1η Μαρτίου έως 22 Απριλίου 2026, αποτυπώνοντας τις μεταβολές στη συμπεριφορά των διεθνών αγοραστών, τη σύνθεση της ζήτησης και τη συνολική πορεία της αγοράς σε ένα σύνθετο και μεταβαλλόμενο διεθνές πλαίσιο.

Οι εκδηλώσεις ενδιαφέροντος αγοραστών σε ελληνικά ακίνητα πολυτελείας αυξήθηκαν κατά 18,5% στην υπό εξέταση περίοδο, με τη διάμεση αξία των ακινήτων υπό εξέταση να ανεβαίνει στα €3,0 εκατ. από €2,1 εκατ. πέρυσι (άνοδος 43% σε ετήσια βάση). Η αθροιστική αξία των ακινήτων που εξετάζονται από ενεργούς αγοραστές έφτασε τα €1,75 δισ. στο 53ήμερο, ενώ η αξία των νέων συμφωνιών αγοραπωλησίας (reserved deals) εμφανίζει άνοδο 22% έναντι της αντίστοιχης περυσινής περιόδου. Τα στοιχεία συνθέτουν μια αγορά σε μεταβατικό στάδιο: ανθεκτική ζήτηση στο ανώτερο τμήμα, συνοδευόμενη από υποχώρηση των φυσικών επισκέψεων και μικρότερο αριθμό νέων συμφωνιών στο 53ήμερο, εικόνα συμβατή με αγοραστές που παρατείνουν τον χρόνο αξιολόγησης σε ένα περιβάλλον διεθνούς αβεβαιότητας.

Πώς ασφαλίζονται

Η ασφάλιση πολυτελών κατοικιών διαφέρει σημαντικά από τα τυπικά ασφαλιστήρια συμβόλαια, καθώς απαιτεί εξειδικευμένες καλύψεις για την προστασία υψηλής αξίας περιουσιακών στοιχείων. Οι κύριες ιδιαιτερότητες περιλαμβάνουν:

Κάλυψη "All Risks" (Κατά Παντός Κινδύνου): Παρέχεται κάλυψη για ζημιές στο κτίριο και το περιεχόμενο από οποιαδήποτε αιτία, εκτός των ρητά εξαιρουμένων.

Ασφάλιση σε Αξία Ανακατασκευής: Η ασφαλιζόμενη αξία δεν βασίζεται στην εμπορική αξία, αλλά στο κόστος ανακατασκευής της κατοικίας (με τα ίδια ακριβά υλικά) σε περίπτωση ολικής καταστροφής.

Αντικείμενα Υψηλής Αξίας: Ειδική πρόβλεψη για ασφάλιση έργων τέχνης, συλλογών, κοσμημάτων, σπάνιων επίπλων και άλλων αντικειμένων μεγάλης αξίας.

Εξειδικευμένες Καλύψεις:

Κήποι και Εξωτερικοί Χώροι: Ασφάλιση για ακριβό εξωτερικό φωτισμό, πισίνες, γλυπτά ή διαμόρφωση κήπου.

Απώλεια Εισοδήματος: Κάλυψη αν η κατοικία είναι νοικιασμένη (π.χ. Airbnb πολυτελείας) και καταστεί μη κατοικήσιμη.

Έξοδα Προσωρινής Διαμονής: Κάλυψη υψηλών εξόδων διαμονής σε ξενοδοχείο/άλλη κατοικία σε περίπτωση ζημιάς.

Προστασία από Φυσικές Καταστροφές: Υποχρεωτική ή εξαιρετικά σημαντική κάλυψη για σεισμό, πλημμύρα και δασική πυρκαγιά, δεδομένης της αξίας του ακινήτου.

Αστική Ευθύνη: Υψηλά όρια αστικής ευθύνης για τρίτους, ιδιαίτερα αν η κατοικία περιλαμβάνει πισίνες, γυμναστήρια ή απασχολεί προσωπικό.

Οι πολυτελείς κατοικίες απαιτούν συχνά tailor-made (προσωποποιημένα) συμβόλαια που ανταποκρίνονται στις μοναδικές ανάγκες του ιδιοκτήτη.

Σημείωση ορολογίας: Η ανάλυση αναφέρεται σε νέες συμφωνίες αγοραπωλησίας (reserved deals), την υπογραφή δεσμευτικής συμφωνίας μεταξύ αγοραστή και πωλητή. Η οριστική μεταβίβαση (closing) ακολουθεί συνήθως εντός τεσσάρων έως οκτώ μηνών και εξαρτάται από την ολοκλήρωση των νομικών και τεχνικών ελέγχων. Η «αξία των ακινήτων υπό εξέταση» αντικατοπτρίζει τις τιμές των ακινήτων για τα οποία ενεργοί αγοραστές έχουν εκδηλώσει ενδιαφέρον εντός της περιόδου αναφοράς.

Η εικόνα σε αριθμούς - 1 Μαρτίου έως 22 Απριλίου 2026

-+18,5% αύξηση εκδηλώσεων ενδιαφέροντος αγοραστών, έναντι της ίδιας περιόδου 2025

-€1,75 δισ. αθροιστική αξία ακινήτων υπό εξέταση από ενεργούς αγοραστές

-€3,0 εκατ. διάμεση αξία ακινήτων υπό εξέταση, από €2,1 εκατ. πέρυσι (+43%)

-+22% αύξηση αξίας νέων συμφωνιών αγοραπωλησίας, με μεγαλύτερο μέσο μέγεθος ανά συμφωνία

Μια αγορά σε μεταβατικό στάδιο

Τα σήματα της αγοράς στη συγκεκριμένη περίοδο παρουσιάζουν μικτή εικόνα και αξίζουν προσεκτική ανάγνωση.

Στην πλευρά της ενίσχυσης: Το ενδιαφέρον από διεθνείς αγοραστές υψηλής καθαρής θέσης διατηρείται και ενισχύεται, τόσο σε όγκο εκδηλώσεων όσο και σε αξία των ακινήτων που εξετάζονται. Οι συμφωνίες αγοραπωλησίας που υπογράφονται συγκεντρώνονται στο ανώτερο τμήμα της αγοράς, με μεγαλύτερο μέσο μέγεθος ανά συμφωνία.

Στην πλευρά της προσοχής: Οι φυσικές επισκέψεις/υποδείξεις στα ακίνητα εμφανίζονται υποχωρημένες έναντι του ρυθμού της περσινής αντίστοιχης περιόδου, εικόνα συμβατή με αγοραστές που αναβάλλουν το ταξίδι σε ένα περιβάλλον διεθνούς αβεβαιότητας. Ο αριθμός των νέων συμφωνιών στο 53ήμερο είναι επίσης μικρότερος σε σύγκριση με πέρυσι.

Η συνολική εικόνα είναι αυτή μιας αγοράς σε μεταβατικό στάδιο: η βασική ζήτηση παραμένει άθικτη, ενώ τα ενδιάμεσα στάδια της διαδικασίας λήψης αποφάσεων γίνονται πιο μελετημένα.

Σε αυτό το πλαίσιο ο Σάββας Σαββαΐδης, Πρόεδρος και Διευθύνων Σύμβουλος της Greece Sotheby's International Realty, σημειώνει:

«Τα σήματα της αγοράς σε αυτή την περίοδο είναι μικτά και αξίζουν προσεκτική ανάγνωση. Το βασικό ενδιαφέρον από διεθνείς αγοραστές διατηρείται και ενισχύεται, σε όγκο εκδηλώσεων και σε αξία ακινήτων υπό εξέταση. Στο ενδιάμεσο στάδιο, οι φυσικές επισκέψεις έχουν υποχωρήσει και οι νέες συμφωνίες είναι λιγότερες σε αριθμό. Πρόκειται για την εικόνα αγοραστών που παρατείνουν τον χρόνο αξιολόγησης σε ένα περιβάλλον αυξημένης διεθνούς αβεβαιότητας.

Έχουμε παρατηρήσει αυτό το μοτίβο με ακρίβεια το 2020, το 2022 και σε κάθε επεισόδιο γεωπολιτικής έντασης στο ενδιάμεσο διάστημα. Η δομή της ζήτησης παραμένει άθικτη. Η ταχύτητα λήψης αποφάσεων στο ενδιάμεσο στάδιο ιστορικά επιστρέφει κάθε φορά με την αποκατάσταση της εμπιστοσύνης στα ταξίδια.

Η άνοδος της διάμεσης αξίας των ακινήτων υπό εξέταση κατά 43% αντανακλά μια ακριβή αλλαγή στη σύνθεση της ζήτησης: όσοι παραμένουν ενεργοί σε αυτή την περίοδο στοχεύουν σε ακίνητα υψηλότερης κατηγορίας — όπως επιβεβαιώνει και η πρόσφατη συμφωνία ρεκόρ άνω των €15 εκατ. που υπογράφηκε εντός της περιόδου αναφοράς. Η Ελλάδα επιβεβαιώνει τον ρόλο της ως προορισμός μακροπρόθεσμης δέσμευσης κεφαλαίου.»

Οι δείκτες που συγκεντρώνουν το ενδιαφέρον

Η εταιρεία θεωρεί ότι οι επόμενες 6 έως 8 εβδομάδες θα είναι καθοριστικές για τη συμπεριφορά της αγοράς το δεύτερο εξάμηνο. Τρεις δείκτες συγκεντρώνουν την προσοχή του τμήματος ανάλυσης της Greece Sotheby's International Realty:

Πρώτον, η ταχύτητα επανεκκίνησης των φυσικών επισκέψεων στα ακίνητα. Η τρέχουσα περίοδος καταγράφει υποχώρηση στο στάδιο αυτό, σε γραμμή με το μοτίβο άλλων περιόδων γεωπολιτικής έντασης. Η επιστροφή των επισκέψεων σε κανονικό ρυθμό θα είναι ο πιο καθοριστικός δείκτης για την πορεία του β' εξαμήνου.

Δεύτερον, η σταθερότητα της σύνθεσης ζήτησης. Η σημερινή εικόνα είναι ένας πιο στοχευμένος αγοραστής, που εξετάζει ακίνητα υψηλότερης κατηγορίας· η παρατήρηση θα δείξει αν η σύνθεση αυτή διατηρείται ή αν η αγορά διευρύνεται ξανά προς τα χαμηλότερα τμήματα με την αποκατάσταση της εμπιστοσύνης.

Τρίτον, η ωρίμανση των υπογεγραμμένων συμφωνιών σε οριστικές μεταβιβάσεις. Η εκτέλεση των συμφωνιών μέχρι στιγμής ολοκληρώνεται εντός των προβλεπόμενων χρονοδιαγραμμάτων χωρίς καθυστερήσεις ή ακυρώσεις. Πρόκειται για τον πιο αξιόπιστο δείκτη πραγματικής δέσμευσης, ο οποίος θα δώσει την εικόνα της αγοράς τις επόμενες εβδομάδες.

Η δομική εικόνα

Σε μια δεκαετία συστηματικής καταγραφής εκδηλώσεων ενδιαφέροντος αγοραστών, η ελληνική αγορά ακινήτων πολυτελείας έχει αφομοιώσει την κρίση δημόσιου χρέους, την πανδημία, την ενεργειακή κρίση και αλλεπάλληλα επεισόδια γεωπολιτικής έντασης, διατηρώντας ή διευρύνοντας τη βάση της κάθε φορά. Οι λόγοι είναι δομικοί: η συμμετοχή στην ΕΕ, το νομικά διαφανές πλαίσιο ιδιοκτησίας, η μόνιμη σπανιότητα της ελληνικής ακτογραμμής, και μια αγορά prime Αθήνας που παραμένει ουσιαστικά υποτιμημένη σε σύγκριση με άλλες ευρωπαϊκές πρωτεύουσες.